Philippinen: Wer hat mehr Infos ueber legale Mieterhoehungen

[Miwol2]

Hallo,
Ich weiß sehr wenig über gesetzlich legale Mieterhöhungen (- besonders hier auf den Philippinen). Wer kann mir mehr sagen (gesetzliche Grundlagen soweit vorhanden etc.)?

Hintergrund: Wir haben zwar eine kleinere Eigentumswohnung (die hatten wir einmal früher "für alle Fälle als Backup" - wenn mit dem damals geplanten Hausbau wo wir mit den Verwandten meiner Frau wohnen wollten- etwas schiefgeht!

Nebenbei gesagt, ging das auch tatsächlich völlig schief, da bei geplantem Baubeginn (nach Grundstücks) die näheren Verwandten (Mutter und Kusinen ablehnten mit uns zu wohnen, obwohl sie den Plan mehr als 10 Jahre kannten.

Wir haben diese Wohnung immer noch aber bewohnen im Nachbar-Gebäude eine gemietete Wohnung. Da gab es jetzt (insbesondere wegen deutlich gestiegenen Ass.-Due's - Gebühren das erste mal nach 2 Jahren eine über 8 % tige Mieterhöhung (auf bisher 15000 Pesos) für 2024.

Von den 1000 Pesos  wären rechnerisch ideell eigentlich rd. die Hälfte (also rd. 4%) fuer die Ass-Due's - Erhöhung zu rechnen und die andere Hälfte dann eigentlich nur rd. 4% als eigentliche Mieterhöhung, da die Assosation Dues vom Vermieter getragen werden!

Das ist eigentlich alles ganz ok zumal ich schon einmal im Phil. Statistik Amt (Statistic Authority) nachgesehen hatte, dass im vergangenem Jahr (2023) die Inflationsrate schon auf deutlich Über 6% gestiegen war (bis Oktober/November 2023).

Mein Plan ist, dass wenn wir die Erhöhung schriftlich erhalten werden (bisher nur mündlich vom Broker), dass ich dann zwar wahrscheinlich zustimmen werde, aber nur ausnahmsweise (wegen der Due's - Erhöhung und da letztes Jahr keine Erhöhung war), dass ich dann aber auf die bestehende Gesetze/Vorschriften dezidiert hinweise, damit das jetzt nicht ein Dauerzustand mit jährlichen sehr deutlichen Erhöhungen wird!!!

In Deutschland Weiß ich nur, dass es einen (örtlichen) Mietspiegel gibt und die Mieterhöhungen jährlich einen bestimmten Prozentsatz nicht übersteigen dürfen/sollen.

Hier auf den Philippinen langen wohl besonders die großen Gesellschaften wie "Robinsons Land" bei Mieterhöhungen hin!
Wir haben es vor paar Jahren selbst erlebt, dass besagte Firma jedes Jahr deutlich über 7% also auch meistens sogar signifikant über der Inflationsrate lagen!

Die Frage ist gibt es hier (auch) eine gesetzliche Grundlage und wie sehen üblicherweise in der Praxis die Mieterhöhungen aus, bzw. auf was ist von Seiten der Mieter besonders zu achten?

Ich habe gehört (im Internet gesehen) dass es eine Staatliche Behörde gibt - "National Settlement Board (DHSUD) die (auch) jährliche Mieterhöhung Grenzen festlegt. Z. B. für 2024:

vom 27. Dezember 2023 (Zitat):
"To avoid unwanted increase in rental rates among lower income families, the National Human Settlements Board (NHSB) has approved a 4 percent increase cap for monthly residential rental rates of P 10,000 and below, effective January 1 to December 31, 2024.

Da stellen sich mir viele Fragen: Z.B. Wie weit ist das wirklich bindend oder handelt es sich nur um eine Empfehlung (heißt kann man sich, wenn die Erhöhung darüber liegt bindend für den Vermieter auf diese Aussage der Regierungs-Behörde darauf berufen oder ist dass nur als eine Empfehlung zu sehen)?

Es geht mir darum, dass ich falls ich eine Mieterhöhung als zu hoch empfinde mit den richtigen Argumenten dagegen Einspruch bzw. gegebenenfalls um dezidiert eine geringere Erhöhung verlange und den gesetzlichen Rahmen bzw. auch die "tägliche Praxis" diesbezüglich kenne! 

Vielen Dank im voraus für alle relevanten Hinweise.
MfG.
Miwol2

[Frank007]

Hallo,
Ich bin selber Besitzer von 2 Miets-Haeuser und einem schoenen Haus in einer Subdivision und seit 6 Jahren hier im Land...
Ja es gibt Gesetze auf dem Papier theoretisch, aber es haelt sich niemand daran ...
Es wird gerne einmal die Miete um 20-30% erhoeht ... erlaubt ist dies jedoch nicht.
Es gibt 2 Moeglichkeiten: du akzeptierst die Erhoehung und bezahlst die Miete oder du suchst dir eine andere bessere und billigere Wohnung, glaube mir so etwas gibt es hier ... am besten du machst eine Anzeige im Facebook, beschreibst was du suchst und dein Budget ... normalerweise melden sich dann die Besitzer, die noch Mieter benoetigen ...
Es ist nicht ratsam hier gegen seinen Vermieter vorzugehen.
viele Gruesse Frank.

[Miwol2]

Hallo Frank007,
ich will/wollte eigentlich nur - wie ich schon erwähnte bei meiner "Einverständnis - Erklärung eine dezidierte Bemerkung machen, dass dem Broker/Eigentümer bewusst wird/ist, dass ich durchaus die Gesetzeslage kenne und er beim nächsten Mal vielleicht etwas vorsichtiger sein wird (im nächsten Jahr).

Mir ist durchaus bewusst, dass den allermeisten Filipinos die Gesetzeslage egal ist - aber die Gegenseite sollte dann vielleicht nur wissen, dass ich/wir zwar doof sind aber eben nicht ganz doof in der Hoffnung, dass das vielleicht etwas hilfreich sein könnte!

Die Hoffnung stirbt bekanntlich erst zum Schluss.
MfG.
Miwol2

[Stippi]

Ich bin gerade dabei mich zu verändern weil mir mein Wohnort nicht mehr gefällt.

Ich habe mir im letzten Monat ein Haus gemietet was aber noch nicht ganz fertig gestellt ist.

Mit dem Vermieter haben wir uns auf die monatliche Miete geeinigt und ich habe vorab
"One month advanced and one month deposit"
bezahlt.
Das ist in der Provinz üblich. Die eigentlich Miete werde ich dann beim Einzug entrichten.
Ich möchte dann einen notariell beglaubigten Mietvertrag für 5 Jahre mit dem Vermieter abschliessen
und damit auch die Miete für diese Zeit festschreiben.

Den Stress den Miwol2 hier anstrebt würde ich mir nicht antun.

Vielleicht lässt du deine deutsche Denke besser in Deutschland, ich würde dir davon abraten
beim Gericht über deine Mietzahlung zu klagen.

Suche dir lieber ein nettes Plätzchen wo du zufrieden und ohne Stress leben kannst.

[Speedy]

Wenn mir die Miete nicht mehr passt, muss ich halt umziehen ... ein Stück Papier, egal was da draufsteht, ist auf den Philippinen rein gar nichts wert.
Glücklicherweise kann der Eigentümer auf den Phils mit seinem Eigentum, für das er ja auch gearbeitet und bezahlt hat, noch machen, was er will.
Dort gilt noch: Der Eigentümer ist auch der Eigentümer, nicht der Mieter hat das Sagen.

Also würde ich das genau so machen, wie Stippi es sagt. Wenn Du zufrieden bist, ist doch alles OK. Wenn nicht, mit dem Broker verhandeln und ggf. umziehen. Das Druckmittel des (guten) Mieters ist die Kündigung - kein Vermieter wechselt gerne gute Mieter gegen schlechte Mieter aus. Und von letzteren gibt es auf den Phils noch viel mehr als in Deutschland ...

[Berni]

Ich habe auf den Philippinen noch nie einen Mietvertrag gemacht, fuer was auch, diese Vertraege sind das Papier nicht wert worauf sie geschrieben sind.

[Miwol2]

Hi,
danke für alle Beiträge!

Wie gesagt -ich will/wollte (eigentlich) nur argumentativ und mit besserem Wissen dastehen - besonders beim nächsten mal im kommenden Jahr!

Er/Sie sollen wissen, dass wir nicht gänzlich auf den Kopf gefallen sind und durchaus auch die philippinischen Regeln (wie z.B. die jährlich vom National Settlement Board (NHSB für 2024 = 4% sowie die vom Statistik Amt festgestellte Inflationsrate vom vergangenen Jahr 2023 = über 6%) festgesetzte Raten. Mir ist das alles bewusst was bereits gesagt wurde.

Ich werde dem Makler/Vermieter einfach klarmachen, dass ich/wir bewusst sind, dass es dieses Mal deutlich über den genannten Raten liegt - und einfach hoffen, dass es das nächste mal deutlich weniger oder keine Erhöhung geben wird!

Mir ist auch klar, dass ich damit natürlich auch genau das Gegenteil erreichen könnte - aber das nehme ich in kauf.

Außerdem muss ich nochmal erwähnen, dass der Vermieter (die fasst 3 k P.) Ass- Due bezahlt was anscheinend nicht Gang und Gebe ist!

Wir zahlen also rechnerisch eine fast lächerlich geringe Miete für eine 1 Br.- Wohnung mit ca. 30 Qm. (15k minus rd. 3 k = 12 k= ca. nur etwas mehr als vergleichsweise 200,-Euro: Was würde man in Deutschland dafür bekommen? - Vielleicht eine zugige Dachkammer ohne Toilette!), die wirklich sehr gut geschnitten ist und am Ende des Flurs =Eckwohnung (6.Etage) liegt.
Wir haben weder einen direkten Nachbar (da vor uns die Not Treppe liegt noch gegenüber und die gegenüberliegende Wohnung im Flur ist mehr als 2,5 Meter entfernt. Wir haben also nur einen Nachbar über uns und könnten im Notfall auch Über die Not Treppe über nur 4 Stockwerke auf die Garten-Ebene kommen (oder 5 auf den "Groundfloor"!

Alles in allem sind wir deshalb (noch) sehr zufrieden! Wir müssen halt nur sehen, dass wir auch die Balance halten mit dem Broker/Vermietern und sie nicht so verärgern, dass wir einmal keine Miet-Verlängerung kriegen und eine andere Wohnung suchen müssen. Das würde uns dann bei Umzug schon (alles in allem) mehr als 100 k erneute Investitionen kosten, die wir auch in diese Wohnung gesteckt haben.

MfG.
Miwol2

[Oliver]

Das von die erwaehnte NHSB gibt Empfehlungen, die weder bindend, noch verpflichtend sind. Es sind Werte an denen man sich orientieren kann, argumentieren kannst du damit nicht. Verstehe mich nicht falsch, aber es wird den Broker und auch den Vermieter nicht interessieren mit welchem Wissen du auftrumpfen wirst. Sebst wenn er dir jetzt garantiert im naechsten Jahr nicht zu erhoehen, so kann er es in zwei Monaten schon wenn ihm danach ist. A) Akzeptier es, laechel und zahl, oder B) sag im ganz klar, dass du eine weitere Mitererhoehung im naechsten Jahr nicht akzeptieren wirst und gegebenfalls ausziehen wirst. Deine Chancen in der Wohnung ohne Mieterhoehung auch im naechsten Jahr zu wohnen sind mit B) ungleich hoeher.

Auch wie schon von dir erwaehnt, die Association Fees, oder Condo Fees werden fast immer auf den Mietpreis aufgeschlagen, von daher hast du es eigentlich noch gut erwischt. Als wir zuerst in einem Condo in Marikina gewohnt haben, da hatten wir 30.000 Peso Miete plus ca. 7.000 Peso Condo Fee. Die ganze Condo Geschichte war eh ein grosser Fehler von mir. Ca. 100 qm zu besagtem Preis. In jeder vernuenftigen SD bekommst du ein Haus dafuer gemietet. Das Haus, welches wir in Filinvest vermieten kostet ebenfalls 30.000 Peso, allerdings keine Condo Fee und es hat 125qm auf zwei Etagen, mit eigenem kleinen Garten und keine Tuer an Tuer Nachbarn. Der Mieter zahlt puenktlich und er kuemmert sich um das Haus. In den vier Jahren habe ich noch nie die Miete erhoeht.

Generell wuerde ich sagen hast du hier als Vermieter immer ein gewisses Risiko. Ich habe schon von Bekannten gehoert, die auch vermietet haben, dass der Mieter bei Auszug saemtliche Gluehlampen und selbst die Durchlauferhitzer im Bad abgeschraubt und mitgenommen hat.